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Erwerb von Immobilien durch Ausländer in der Türkei


Inhaltsverzeichnis

Einführung

1. Gesetzliche Besonderheiten beim Erwerb von Grundstücken in der Türkei
1.1 Grundsatz der Gegenseitigkeit
1.2 Verbot von Grundstückserwerb durch ausländische juristische Personen
1.3 Verbot von Grundstückserwerb in militärischen Sperrbezirken
1.4 Flächenmäßige Beschränkung
1.5 Verbot von Grundstücksaufteilung
1.6 Verbot von Grundstückserwerb außerhalb von Stadtverwaltungsgrenzen und   innerhalb von Dorfgebieten
1.7 Genehmigungspflicht in Tourismusregionen
1.8 Kein Erwerb von Küstenstreifen

2. Besondere Eigentumsformen
2.1 Das Stockwerkseigentum
2.2 Erwerb von zeitlich beschränktem Eigentum (Dauerwohnrecht)
2.3 Genossenschaftliches Wohneigentum

3. Stellvertretung
4. Formvorschriften
5. Öffentlicher Glaube des Grundbuchs
6. Bauen und baurechtliche Beschränkungen
7. Kaufpreiszahlung
8. Grundpfandrechte/Hypothek
9. Absicherung des Käufers bei Vorausleistungen
10. Verkauf von Immobilien
11. Erbfall
12. Steuern und Abgaben


Einführung

Die Türkei ist ein laizistischer Staat. In den 80er Jahren war, verbunden mit Aufhebung der staatlichen Außenhandelsbeschränkungen der türkischen Wirtschaftsordnung, eine erhebliche Stabilisierung des deutsch-türkischen Handels, zu verzeichnen.

Die Bundesrepublik Deutschland ist mit Abstand der wichtigste Handelspartner für die Türkei. In Deutschland hat die Türkei als Handelspartner einen guten Mittelrang. Die Tendenz ist stetig steigend. Wegen der Größe und der Wichtigkeit des türkischen Marktes bzw. wegen der geographischen Lage der Türkei haben viele große deutsche Unternehmen in Zusammenhang mit der Zollunion und der Europäischen Union bereits überlegt, in ein weiteres Standbein zu investieren. Eine Hauptgrundlage bei Neuinvestitionen bildet der Immobilienerwerb. Hierbei ist sorgfältig vorzugehen, denn es kommt immer wieder zu Problemen.

Auch bei ”privaten Investitionen” ist Vorsicht geboten. Häufig werden Ausländern im Urlaub besonders günstige Angebote, z. B. beim Kauf von Ferienwohnungen/Eigentumshäusern unterbreitet, die im Vergleich zu Immobilien im Heimatland günstiger sind. Oftmals werden Touristen im Urlaub schwach und lassen sich von unseriösen Immobilienverkäufern ausnutzen.

Die Interessenten sollten sich hüten, Immobiliengeschäfte unter Zeitdruck abzuschließen. Häufig übersehen Ausländer in ihrer Urlaubseuphorie die rechtlichen Grundlagen bzw. die Geschäftsgepflogenheiten des Landes. Je nach Region sollte auch das Erdbebenrisiko beachtet und ggf. auf gute Bauqualität geachtet werden, insbesondere in den Regionen, in denen ein erhöhtes Erdbebenrisiko besteht.

In der Türkei sind die rechtlichen Probleme beim Eigentumserwerb oft nicht größer oder kleiner als in anderen klassischen Urlaubsländern. Das Rechtssystem der Türkei entspricht weitestgehend dem anderer europäischer Länder, zumal die Türkei wesentliche Teile ihres Zivilrechtes aus der Schweiz entlehnt hat. Zu nennen sind das türkische Zivilgesetzbuch (TZGB) und das türkische Obligationenrecht (TOR). Doch ist die Kenntnis von den Eigenheiten und der rechtlichen Praxis unverzichtbar.

Am 22. November hat das türkische Parlament das neue TZGB verabschiedet, das am 8. Dezember 2001 im Amtsblatt Nr. 24607 bekanntgemacht wurde. Neben einer grundlegenden Änderung der Zählung der Artikel sind viele Rechtsbereiche nachhaltig geändert worden.

Um böse Überraschungen für den Ausländer zu vermeiden, sollte insbesondere auf einige Besonderheiten bei der türkischen Erwerbsregelung geachtet werden. Es ist empfehlenswert, in konkreten Fällen rechtsanwaltlichen Rat einzuholen.


1. Gesetzliche Besonderheiten beim Erwerb von Grundstücken in der Türkei

Nach dem türkischen Gesetz Nr. 2644 können ausländische Staatsangehörige in bestimmten Gebieten der Türkei keine Immobilien erwerben. In manchen Gebieten ist der Kauf von Immobilien nur mit besonderer Genehmigung des Ministerrates möglich.

Der Kauf ist unter Beachtung der vorerwähnten Einschränkungen in folgenden Gebieten möglich:

Innerhalb der Stadtgrenze, außer in Gebieten, die zu militärischem Sperrgebiet und Sicherheitszonen erklärt wurden, ohne besondere Genehmigung.

Separate Bauernhöfe außerhalb der Dorfgrenze sowie Grundstücke, die größer als 30 Hektar sind und außerhalb der Dorfgrenze liegen, mit Genehmigung des Ministerrates.


1.1 Grundsatz der Gegenseitigkeit

Im türkischen Recht gilt für den Immobilienerwerb das Gegenseitigkeitsprinzip. Nach Artikel 35 des türkischen Grundbuchgesetzes Nr. 2644 vom 22.11.1934 dürfen Ausländer in der Türkei unter Berücksichtigung der gesetzlichen Verbote sowie des Gegenseitigkeitsprinzipes in der Türkei Immobilien erwerben. Ausländer können mithin in der Türkei immer dann Immobilien erwerben, wenn es türkischen Staatsbürgern im Herkunftsland des Ausländers ebenfalls möglich ist, Immobilien zu erwerben. Diese Voraussetzung ist für die Bürger der Bundesrepublik Deutschland grundsätzlich gegeben, denn Deutschland macht für den Erwerb von Immobilien durch ausländische Privatpersonen keine Vorbehalte.


1.2 Verbot des Grundstückserwerbs durch ausländische juristische Personen

Haben juristische Personen ihren Sitz im Ausland, ist der Erwerb von Immobilien in der Türkei untersagt. Um uneingeschränkt als türkische juristische Person Immobilien erwerben zu können, muss zunächst ein Firmensitz in der Türkei gegründet werden. Ausländischen Investoren stehen nach türkischem Recht als mögliche Gesellschaftsform die AG (Aktiengesellschaft) und die GmbH (Gesellschaft mit beschränkter Haftung) als Kapitalgesellschaften zur Auswahl.

Wollen sich an einer inländischen juristischen Person ausländische Gesellschafter beteiligen, müssen sie jeweils eine Stammeinlage von US$ 50.000 an der inländischen Gesellschaft zeichnen. Nach Firmengründung kann dieses Stammkapital zum Erwerb des Grundstücks/der Immobilie verwendet werden. Nicht die einzelnen Gesellschafter, sondern die Firma als juristische Person türkischen Rechts, wird Eigentümerin der Immobilie.

Bereits im Jahre 1995 war das Mindestkapital für Aktiengesellschaften auf 5 Mrd TL und für türkische Gesellschaften mit beschränkter Haftung GmbH's auf 500 Mio TL heraufgesetzt worden. Die diesbezügliche Änderung des HGB war mit einer Ermächtigung des Ministerrats verknüpft worden, weitere Erhöhungen auf das Zehnfache anzuordnen. Eine solche Anordnung ist im Januar 2002 ergangen und durch Erlasse im März 2002 und August 2002 ausgestaltet bzw. noch einmal geändert worden.

Das Stammkapital für die GmbH beträgt nunmehr 5 Mrd TL und 50 Mrd TL für die Aktiengesellschaften. Altgesellschaften müssen ihr Kapital bis zum 31.12.2003 (Ablauf der Antragsfristen) bzw. 30.4.2004 (Ablauf der Vollzugsfristen) anpassen. Dies hat bei Aktiengesellschaften durch Vorstandsbeschluss, bei der GmbH durch Gesellschafterbeschluss zu geschehen. Unterbleibt die Anpassung, kann auf Antrag des Handels- und Industrieministeriums die Liquidation der Gesellschaft eingeleitet werden.
 


1.3 Verbot von Grundstückserwerb in militärischen Sperrbezirken

Gemäss Gesetz Nr. 2565, dem Gesetz für militärische Sperr- und Sicherheitszonen, ist der Kauf von Immobilien für Ausländer in den genannten Bereichen verboten.

Insbesondere in militärischen Sperrbezirken und in Sicherheitszonen dürfen Ausländer mithin keine Grundstücke erwerben. Ob die Immobilie in einer betroffenen militärischen Zone liegt, muss vor Grundbucheintragung von den zuständigen Grundbuchämtern ermittelt werden. In der Türkei fallen besonders große Gebiete, wie z. B. die Ägäisküste, unter diese Bestimmungen. Innerhalb der Stadtgrenzen gibt es für den Immobilienkauf keine besondere Einschränkung hinsichtlich Anzahl, Wert und Art (Grundstück, Haus, Geschäftshaus).

In Zweifelsfällen wird bis zur Klärung des Sachverhaltes keine Grundbucheintragung vorgenommen. Dies kann aber bei der Vertragsabwicklung zu nicht unerheblichen Verzögerungen führen.


1.4 Flächenmäßige Beschränkung

Von Ausländern zu erwerbende Grundstücke dürfen nicht größer als 30 ha sein.
 


1.5 Verbot von Grundstücksaufteilungen

Es ist zu beachten, dass Grundstücksanteile nicht aufgeteilt bzw. dann weiter verkauft werden dürfen. Kaufverträge sind entsprechend nichtig. Nach dem Stockwerkseigentumsgesetz besteht die Möglichkeit Grundstücksanteile zu erwerben.
 


1.6 Verbot des Grundstückserwerb außerhalb von Stadtverwaltungsgrenzen und innerhalb von Dorfgebieten

Gemäss Art. 87 des Dorfgesetzes Nr. 442 können Ausländer innerhalb der Dorfgrenze keine Immobilien erwerben. Gemäss Art. 87 des Gesetzes Nr. 2644 ist es Ausländern mit besonderer Genehmigung des Ministerrates möglich, außerhalb der Dorfgrenze liegende separate Bauernhöfe und Grundstücke, die größer als 30 Hektar sind, zu kaufen.

Haben ausländische Staatsangehörige ihren Sitz im Ausland, dürfen diese Immobilien nur innerhalb der Stadtverwaltungsgrenzen erwerben. Innerhalb eines Dorfgebietes, eines Entwicklungsgebietes oder einer Enklave außerhalb der Stadtverwaltungsgrenzen kann eine Immobilie von einer im Ausland ansässigen natürlichen oder juristischen Person nicht erworben werden. Es kommt nicht darauf an, ob ein Bebauungsplan (nazim plan) vorliegt. Einschränkungen bzgl. des Ortes und der Lage gelten für türkische Firmen mit ausländischer  Kapitalbeteiligung nicht.

Werden Immobilien in Dorfgebieten durch Ausländer geerbt, können diese zwar im Grundbuch eingetragen werden, müssen aber das Eigentum wieder an türkische Staatsangehörige veräußern.
 


1. 7 Genehmigungspflicht in Tourismusregionen

Für Liegenschaften, die als Tourismuszentren und -regionen ausgewiesen sind, gelten Besonderheiten.

Die örtlich zuständigen Grundbuchämter müssen bei einem beabsichtigten Erwerb einer solchen Immobilie durch einen Ausländer bei einer Zentrale, der Generaldirektion für Grundstücks- und Katasterwesen, rückfragen, wenn es sich bei dem Grundstück um ein solches, das außerhalb der Stadtverwaltungsgrenzen liegt, handelt. In den attraktiven Lagen soll verhindert werden, dass dort private Ferienhäuser entstehen.
 


1.8 Kein Erwerb von Küstenstreifen

In Küstenstreifen von 20, 50 bzw. 100 m dürfen je nach Bebauungsstand keine privaten oder gewerblichen Bauten errichtet werden.
 


2. Besondere Eigentumsformen

Welche Eigentumsformen an türkischen Grundstücken möglich sind, bestimmt das türkische ZGB. Alle Eigentumsformen sind im Grundbuch einzutragen. Das Grundbuch besteht aus dem Hauptgrundbuch und dem Stockwerkseigentumsregister, sowie dem diese vervollständigenden Tagebuch, den Belegen und Plänen (Art. 997 TZGB).
 


2.1 Das Stockwerkseigentum

Das Stockwerkseigentum ist mit dem in Deutschland bekannten Wohnungseigentum zu vergleichen. Es wird wie in Deutschland in ein besonderes Register im Grundbuch eingetragen (vgl. Art. 998 TZGB). Dieses Register nennt man das Stockwerkseigentumsregister (Art. 1003 TZGB). Als Inhaber des Stockwerkseigentums hat man das Recht, die betreffende Wohnung als Alleineigentümer zu bewohnen und wird Miteigentümer zusammen mit anderen Wohnungseigentümern an den Gemeinschaftsanlagen, -räumen, wie z. B. Flur, Dach, Lift ... . In seiner Wohnung darf man als Alleineigentümer nach Belieben verfahren, jedoch das Gemeinschaftseigentum entsprechend einer Satzung mitnutzen.

Bei dieser Eigentumskonstruktion hat der Eigentümer auch Pflichten. Gemeinsam entstandene Kosten sind von allen gemeinsam zu tragen. Ferienhäuser werden in neuerer Zeit entsprechend dem Stockwerkseigentumsgesetz errichtet.

Vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung sollte überprüft werden, ob die betreffende Eigentumswohnung im rechtlichen Sinne existiert. Nur an einer existierenden Eigentumswohnung kann Eigentum erworben werden. Wohnungseigentum entsteht, wenn eine von dem zuständigen türkischen Grundbuchbeamten beurkundete Teilungserklärung vorliegt, in der die Aufteilung des Gebäudes in rechtlich selbständige Wohnungen erklärt wird. Wichtig ist, vor Abschluss des Kaufvertrages die Statuten der Eigentümergemeinschaft einzusehen.
 


2.2 Erwerb von zeitlich beschränktem Eigentum (Dauerwohnrecht)

Beim ”Dauerwohnrecht” handelt es sich im Kern um eine besondere Variante des gemeinschaftlichen Eigentums. Es wird auch als ”time-sharing” bezeichnet. Der Erwerber erwirbt Eigentum am Grundstück auf Dauer. Die Nutzungsmöglichkeit ist jedoch zeitlich beschränkt. Diese Eigentumsform tritt hauptsächlich in touristischen Gebieten der Türkei auf. Da Vertragsfreiheit besteht kommt jedoch auch das schuldrechtliche Dauernutzungsrecht vor, das weniger Schutz bietet. Im Einzelfall ist genau zu prüfen, was angeboten wird.

Der Erwerber des dinglichen Nutzungsrechtes erwirbt keine Miteigentumsanteile, sondern Zeitanteile. Diese Zeitanteile werden in eine besondere Abteilung des Grundbuchs eingetragen. Das periodische Dauerwohnrecht muss über das Jahr verteilt werden; jedoch darf die Nutzungsperiode nicht weniger als 15 Tage betragen. Nach oben wird keine Beschränkung gesetzt.

Nach Ablauf der Nutzungsperiode muss der Inhaber des Rechtes die Wohnung räumen und dem neuen Wohnrechtsinhaber übergeben. Zur Wohnrechtssicherung und zur Räumung einer noch nicht freigegebenen Wohnung kann man sich an den örtlich zuständigen Landrat wenden. Bei Vorliegen des Grundbuchauszuges und der Satzung der Wohnanlage kann der Landrat die sofortige Räumung durch die Polizei veranlassen.

Der Erwerb des dinglichen Rechtes auf zeitlich beschränkte Nutzung des Eigentums durch Ausländer unterliegt den o. g. Beschränkungen für den Erwerb von Grundstückseigentum durch Ausländer.
 


2.3 Genossenschaftliches Wohneigentum

Gelegentlich wird generell abgeraten, in der Türkei Anteile an Genossenschaften zu erwerben, die Immobilien besitzen oder ein Immobilienprojekt durchführen wollen.
 


3. Stellvertretung

Käufer und Verkäufer haben das Recht, einen Stellvertreter zu benennen. Die Erteilung einer allgemeinen Generalvollmacht, wie dies in Deutschland möglich ist, ist unzulässig. Jede einzelne Tätigkeit zu dem der Vertreter bevollmächtigt wird, muss in die Vollmachtsurkunde aufgenommen werden.

Wegen interner grundbuchamtlicher Regelungen ist in bezug auf eine Kauf-/Verkaufsvollmacht die notarielle Beurkundung notwendig.
 


4. Formvorschriften

Das türkische Recht unterscheidet zwischen schuldrechtlichem Kaufvertrag und dinglicher Eigentumsübertragung. In der Türkei können Grundstückskaufverträge allerdings nur wirksam bei dem Grundbuchamt geschlossen werden. Auch der schuldrechtliche Kaufvertrag bedarf der öffentlichen/grundbuchamtlichen Beurkundung. Gegenüber böswilligen Doppelverkäufen bildet die Kaufzusage, ein notariell beurkundeter Vorvertrag, nur einen unzureichenden Schutz. Der Vorvertrag bildet allenfalls die Grundlage für schwer durchsetzbare Schadensersatzansprüche.

Wird der Grundstückskaufvertrag allein vor dem Notar geschlossen, wie dies in Deutschland üblich und geboten ist, reicht dies nicht aus. In der Türkei besteht jedoch die Möglichkeit, ein Grundstücksverkaufversprechen durch eine Vormerkung im Grundbuch zu besichern. Der endgültige, formwirksame Kaufvertrag muss dann nur noch den tatsächlichen Verhältnissen angepasst werden.
 


5. Öffentlicher Glaube des Grundbuchs

Über die Rechte an den Grundstücken wird ein Grundbuch geführt (Art. 997 TZGB). Die Eintragung und Beschreibung von Grundstücken in das Grundbuch erfolgt auf der Grundlage von auf amtlichen Vermessungen beruhenden Plänen (Art. 1003 TZGB). Das türkische Grundbuchrecht ist mit dem in Deutschland durchaus vergleichbar. Mithin ist es empfehlenswert, vor dem Kauf einer Immobilie Grundbucheinsicht zu nehmen. Wer ein Interesse glaubhaft macht, kann verlangen, dass ihm näher zu bezeichnende Blätter samt der zugehörigen Belege in Gegenwart des Grundbuchbeamten vorgewiesen, oder dass ihm Auszüge aus solchen angefertigt werden (Art. 1020 TZGB).

Bedarf ein dingliches Recht zu seiner Entstehung der Grundbucheintragung, so entsteht es nicht, wenn keine Eintragung erfolgt ist (Art. 1021 TZGB). Eintragungen in den türkischen Grundbüchern genießen öffentlichen Glauben. Die Einwendung, dass jemand eine Grundbucheintragung nicht gekannt habe, ist ausgeschlossen (Art. 1020 TZGB). Dritte, die sich im guten Glauben auf einen Eintrag im Grundbuch verlassen und daraufhin Eigentum oder andere dingliche Rechte erworben haben, sind in diesem Erwerbe zu schützen (Art. 1023 TZGB). Folglich gilt: Sämtliche Belastungen, die nicht im Grundbuch eingetragen sind, bestehen nicht und können auch nicht gegenüber dem neuen Eigentümer geltend gemacht werden. Dies gilt im übrigen auch für Steuerschulden des Verkäufers.

In der Türkei ist das Grundbuch- und Verwaltungssystem sehr zentral ausgerichtet. Sämtliche untere Verwaltungsbehörden sind weisungsgebunden. Notwendige Katasterarbeiten können auch von privaten, zugelassenen Ingenieurfirmen durchgeführt werden, die später vom Katasteramt genehmigt werden.

Das türkische Grundbuch besteht aus dem Hauptgrundbuch und dem Stockwerkseigentumsregister, sowie dem diese vervollständigenden Tagebuch, den Belegen und Plänen. Regelungen zu Grundbuchauszügen, zur Führung des Grundbuchs und zu ergänzenden Registern werden in Verordnungen getroffen (Art. 997 TZGB).

Jedes Grundstück erhält im Grundbuch eine eigene Seite; die Seiten sind fortlaufend nummeriert. Auf jedem Blatt wird in besondere Abteilungen folgendes eingetragen:

1. Eigentum
2. Dienstbarkeiten und Lasten, die auf dem Grundstück ruhen oder die zugunsten des Grundstücks auf einem anderen Grundstück bestellt wurden.
3. Auf dem Grundstück lastende Pfandrechte

Mehrere, demselben Eigentümer gehörende Grundstücke können, auch wenn sie nicht aneinandergrenzen, auf Antrag auf derselben Seite im Grundbuch eingetragen werden. Die auf vorgenommenen Pfandrechteintragungen bindet alle auf dieser Seite befindlichen Grundstücke. Solche auf einer Seite eingetragenen Grundstücke können auf Antrag des Eigentümers oder durch Gerichtsentscheidung, vorbehaltlich der eingetragenen Rechte daran, von dieser Seite wieder entfernt werden (Art. 1000 TZGB).
 


6. Bauen und Baurechtliche Beschränkungen

Vor dem Grundstückskauf sollte sich jeder Interessent unbedingt bei den zuständigen Stellen über mögliche Nutzungseinschränkungen und Bebauungsauflagen informieren. In den Städten erlassen die Stadtverwaltungen und in den ländlichen Regionen die Gouverneurämter Bebauungspläne.

Häufig kommt es vor, dass Interessenten erzählt wird, Schwarzbauten seien durchaus nicht ungewöhnliches. Doch niemals sollte auf eine Baugenehmigung verzichtet werden. Wer einen Schwarzbau erwirbt, geht ganz bewusst das Risiko ein, dass Probleme mit den Behörden entstehen. Es sollte keinesfalls vor Baubeginn eine hohe Anzahlung geleistet werden. Sicher ist nur, nach Baufortschritt zu zahlen oder bei Vorauszahlungen eine Absicherung z.B. in Form einer Bankbürgschaft zu erhalten. Derartige Regelungen müssen im Vertrag enthalten sein. Für die Beseitigung etwaiger Mängel kann ein Rückbehalt von 5% der Bausumme vereinbart werden, um die Mängelabarbeitung abzusichern.
 


7. Kaufpreiszahlung

Die Bezahlung des vereinbarten Kaufpreises kann in deutscher oder türkischer Währung erfolgen. Der Kaufpreis wird in entsprechender türkischer Währung in das Grundbuch eingetragen.
 


8. Grundpfandrechte/Hypothek

Türkische Grundstücke können zur Besicherung von Verbindlichkeiten mit Hypotheken belastet werden. Durch eine Hypothek kann eine beliebige, gegenwärtige, zukünftig entstehende oder wahrscheinlich entstehende Forderung gesichert werden. Das mit der Hypothek zu belastende Grundstück muss nicht im Eigentum des Schuldners stehen (Art. 881 TZGB).

Wird ein Grundstück mit einer Hypothek belastet, kann die Hypothek auch in ausländischer Währung in das Grundbuch eingetragen werden (vgl. Art. 851 TZGB). Für Fremdwährungskredite von im Inland oder im Ausland tätigen Kreditanstalten kann auch ein Grundpfandrecht in ausländischer Währung als Sicherheit bestellt werden. Dabei wird der Betrag jeder Rangstelle, in der Währung angezeigt, in der die zu sichernde Forderung vereinbart ist. Jedoch kann auf einer Rangstelle kein Grundpfand unter Verwendung mehrerer Währungen bestellt werden.

Im Falle des Freiwerdens der Rangstelle eines Grundpfandes über fremde Währung, kann ein neues Pfandrecht im Gegenwert des alten Pfandrechts zum Eintragungsdatum in türkischer oder anderer Währung bestellt werden. Entsprechend kann beim Freiwerden der Rangstelle eines Grundpfandrechts in türkischer Währung, an dessen Stelle ein Pfandrecht in Fremdwährung mit dessen zum Eintragungsdatum gültigen Gegenwert treten.

Zur Berechnung des Gegenwerts von ausländischem oder türkischem Geld sind die Ankauf-Devisenkursdaten der Zentralbank der Republik Türkei des Rechnungstages zugrunde zu legen.

Kredite türkischer Banken werden problemlos eingetragen. In bezug auf Hypotheken zugunsten ausländischer Kreditinstitute ist die früher erforderliche Genehmigung des Staatssekretariats für den Außenhandel nicht mehr erforderlich. Jedoch bedürfen zu sichernde ausländische Kreditverträge bei einer Laufzeit von mehr als einem Jahr der Bekanntgabe an die frühere Genehmigungsbehörde. Bei kürzeren Laufzeiten besteht keine Bekanntgabepflicht.
 


9. Absicherung des Käufers bei Vorausleistungen

In Deutschland wird den Notaren empfohlen, ausgewogene Verträge zu beurkunden, die den Sicherungsinteressen beider Seiten ausreichend Rechnung tragen. In der Türkei sind insbesondere die Risiken der Zahlungswilligkeit und -fähigkeit des Verkäufers, als auch das Wechselkursrisiko zu beachten. 

Der Käufer kann sich durch eine Bankgarantie oder ein Schuldanerkenntnis der Verkäufers absichern. Als weiteres Sicherungsmittel kommt ein Eigenwechsel auf Fremdwährung in Betracht. Aufgrund von neuen Vorschriften kann auch eine Sicherungshypothek in Fremdwährung als Sicherungsmittel eingetragen werden.

Bei Bauträgerverträgen (also Verträgen über erst noch zu errichtende Gebäude) sichert sich der Käufer am besten ab, in dem er die Zahlung nach dem jeweiligen Baufortschritt vornimmt. Die Bauaufsicht sollte so ausgestaltet werden, dass ein Beauftragter eingesetzt wird, der von dem Bauträger oder Verkäufer unabhängig ist.
 


10. Verkauf von Immobilien

Ausländer, die in der Türkei Grundeigentum halten, dürfen dieses zu jeder Zeit an jede beliebige Person verkaufen. Der Verkaufsgegenwert kann ins Ausland transferiert werden.
 


11. Erbfall

Deutsch-türkische Erbfälle sind in bezug auf Immobilien problematisch. Grundsätzlich wird der Nachlass deutscher Staatsangehöriger nach deutschem Recht vererbt (Art. 25 EGBGB). Zwischen der Türkei und Deutschland besteht jedoch der deutsch-türkische Konsularvertrag vom 28. Mai 1929. Außerdem hat sich der türkische Gesetzgeber in seinem IPR-Gesetz in bezug auf Immobiliarvermögen zugunsten der lex rei-sitae entschieden. Gemäss § 14 der Anlage zu Art. 20 des Konsularvertrages (Nachlassabkommen) bestimmen sich die erbrechtlichen Verhältnisse in Ansehung des beweglichen Nachlasses (also in bezug auf Geldguthaben und Einrichtungsgegenstände etc.) nach den Gesetzen des Landes, dem der Erblasser im Zeitpunkt seines Todes angehörte. In Ansehung des unbeweglichen Vermögens (also in bezug auf Immobilien) bestimmen sich dagegen die erbrechtlichen Verhältnisse nach den Gesetzen des Landes, in dem der Nachlass liegt, und zwar in der gleichen Weise, wie wenn der Erblasser zur Zeit seines Todes Angehöriger dieses Staates gewesen wäre. Der deutsch-türkische Konsularvertrag stellt also in bezug auf Immobilien auf die Lage der zu vererbenden Immobilien ab. Stirbt ein Deutscher mit Immobilienvermögen in der Türkei, so wird sein Immobiliennachlass nach türkischem Recht vererbt. Das entspricht der Rechtslage nach dem autonomen türkischen Kollisionsrecht.

Nach neuem türkischem Erbrecht erbt der überlebende Ehegatte neben Nachkommen der 1. Ordnung (Kindern) ein Viertel. Das oder die Kinder erben die verbleibenden drei Viertel. Ehegatte und Kinder sind durch ein Pflichtteilsrecht gegen vollständige Enterbung geschützt.

Versterben Ausländer, die in der Türkei Immobilien besitzen, so sind die Immobilien vererblich und fallen an die Erben. Die Erben des Ausländers erhalten grundsätzlich von dem Nachlassgericht ihres Landes, deren Bürger sie sind, einen Erbschein. Allerdings müsste der deutsche Erbschein Immobilien in der Türkei ausdrücklich ausnehmen (vgl. Bassenge/Herbst/Roth, FGG, 9. Auflage, § 73 FGG Rn. 2). Im Antrag auf Erteilung eines deutschen Erbscheines sind Angaben dazu zu machen, ob ausländisches Immobilienvermögen vorhanden ist.

Legt der Ausländer einen ausländischen Erbschein vor, erhält er durch Vorlage dieses konsularisch beglaubigten Gerichtsbeschlusses von dem türkischen Gericht einen inländischen Erbschein (vgl. § 17 Anlage zu Art. 20 Konsularvertrag). Ähnlich wie im deutschen Recht weist der Erbschein den Erben als berechtigten Eigentümer über das Grundstück aus. Es ist jedoch weiterhin eine Umschreibung im Grundbuch vorzunehmen, die der Erbe mit dem Erbschein beim Grundbuchamt beantragen kann. Die Eintragung im Grundbuch reduziert sich somit auf einen rein formalen Akt. Die Erben, denen die Immobilie übertragen wurde, erklären ihre Erbschaft, und damit verbunden zahlen sie Erbschaftsteuer. Für jeden Erben bleibt auch hier ein bestimmter Betrag steuerfrei. Der zu versteuernde Wert des Erbes wird im Verhältnis zu den Erbteilen errechnet.
 


12. Steuern und Abgaben

Der Kauf einer Immobilie ist bei dem Grundbuchamt abzuwickeln. Es können Vertreter mit notariell beglaubigter Vollmacht erscheinen und den Kauf vollziehen.

Immobilienkäufer zahlen für die Kaufhandlung beim Grundbuchamt 48°/oo (48 von Tausend) des Immobilienwertes als Grundbuchgebühr.

Ausländische Käufer sind nicht verpflichtet, den Nachweis zu erbringen, dass sie für die Zahlung des gekauften Objektes Devisen eingeführt und diese in Landeswährung umgetauscht haben. Diejenigen, die Devisen mitbringen und diese bei einer türkischen Bank in Landeswährung tauschen und danach eine Immobilie erwerben, lassen diese beim Grundbuchamt eintragen. Immobilieneigentümer müssen den Wert ihres Eigentums der Stadtverwaltung melden. Die jährlich zu entrichtende Immobiliensteuer richtet sich nach dem gemeldeten Wert der Immobilie. Die Immobiliensteuer beträgt je nach gemeldetem Wert für Häuser 4 °/oo, für Geschäftshäuser 5 °/oo, für Grundstücke 6 °/oo, für Ländereien 3 °/oo.

Ausländer können ihre Immobilien in der Türkei selbst nutzen oder auch an eine von ihnen gewünschte Person vermieten. Vermietungserlöse, die einen bestimmten jährlichen Betrag überschreiten (für 1993 war dieser Betrag bei 6.000.000 TL festgelegt), sind zu versteuern. Ein bestimmter Betrag der Mieteinnahmen ist steuerfrei. Auf den steuerpflichtigen Betrag, können nach Wunsch laufende Kosten für die Immobilie (Reparaturen, Wasserkosten, Strom, u.a.), die sich steuersenkend auswirken, geltend gemacht werden. 25% der eingenommenen Miete für Geschäftshäuser können ohne Nachweis als Ausgaben abgeschrieben werden, der verbleibende Betrag wird versteuert. Die Einkommensteuer für den zu versteuernden Betrag beginnt bei 25%.

 







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